华润置地-1109.HK-港股公司深度报告：三条曲线高效协同，资管平台实现资本循环.pdf

全球房地产行业进入存量时代，头部房企纷纷寻求商业模式转型，华润置地凭借“三条曲线高效协同”战略，率先完成从开发商向城市投资开发运营商的跨越。2025年，公司经常性业务核心净利润占比首次突破50%，达到51.8%，标志着其盈利结构发生历史性逆转，估值逻辑正从周期股向消费基础设施及收租股切换。

盈利结构重塑与央企信用优势

公司依托央企信用极限优势，加权融资成本降至2.72%，为逆势扩张提供低成本资金支持。2025年，经营性不动产毛利率高达71.8%，有效对冲了开发业务15.5%的低毛利率压力。经常性业务利润首超开发业务，成为公司利润增长的稳定器。

三条增长曲线协同发力

第一曲线开发业务聚焦核心城市高端改善需求，2025年一线城市销售占比升至45%，拿地均价同比提升37%，通过产品力溢价确立核心城市定价权。第二曲线经营性不动产构筑利润护城河，在营购物中心98座，零售额同比增长22.4%，毛利率连续三年超75%，并通过大会员体系实现生态价值跃迁。第三曲线资管平台打通“投融建管退”闭环，构建“REITs双平台+Pre-REITs基金”体系，资产管理规模达5022亿元，实现资本高效循环。

未来展望与投资建议

预计至2030年，公司非开发业务利润贡献将达60%。尽管短期受开发业务结转影响，营收有所波动，但经常性业务的高盈利性和资管平台的轻资产扩张潜力将支撑长期价值。公司具备消费基础设施平台、资管闭环、核心城市定价权三重壁垒，维持“买入”评级。