2026W32房地产行业周报：如何解读北京楼市新政？.pdf

8月7日北京发布楼市新政，通过降低非京籍社保年限、免除赠与资格核验及大幅提升公积金额度，将限购松绑至2011年以来最宽水平。报告深入剖析新政对二手房与新房市场的差异化传导机制，指出政策效应将呈现脉冲后平台抬升特征，预计9-10月迎来成交峰值。结合本周股市、债市及REITs表现，分析显示核心资产韧性较强，土地市场溢价率回升。报告建议关注受益于存量流转的经纪服务商、商业地产运营商及优质开发商，并提示政策落地与信用风险。

政策核心与市场预期

北京新政三箭齐发：非京籍五环内购房社保年限降至1年，父母赠与子女住房免核验资格，夫妻公积金首套最高贷240万元，叠加后可达340万元。此举使北京限购力度追平沪深，公积金额度显著提升。参照历史经验，政策对二手房传导有效，峰值同比增幅可达24%-55%，而新房反应相对滞后。预计新政将直接衔接“金九银十”，二手房成交峰值落在9-10月，同比增幅有望超25%，效应存续约4-5个月。

市场数据与资本表现

本周A股房地产板块跑输大盘，港股地产建筑板块亦呈下跌态势。REITs指数本周下跌1.76%，其中产权型REITs跌幅较大，特许经营权型相对稳健。土地市场方面，百城供应和成交建面环比双降，但溢价率环比上升，一线城市土地成交建面环比上升且溢价率显著提高，显示核心区域土地热度回升。新房成交滚动四周同比微降，二手房成交则保持同比增长，印证了“二手强、新房弱”的市场格局。

投资策略与风险提示

报告建议关注存量地产三大方向：商业地产（如华润置地、新城控股）、二手经纪（如贝壳、我爱我家）及物业服务（如绿城服务），同时留意具备优质产品力的开发商。北京作为风向标，其政策优化对市场预期修复具有积极意义。但需注意政策落地不及预期、信用风险蔓延及楼市回暖力度不足等潜在风险。