房地产行业26年上半年REITs市场总结：上半年发行提速，优质REITs展现出更强的抗周期性.pdf

中国公募REITs市场在2026年上半年迎来政策与发行的双重提速。商业不动产REITs试点正式落地，4只REITs指数ETF获批，发改委公开项目审核信息系统，政策环境持续优化。一级市场方面，上半年18单项目过审、11单项目上市，发行规模较2025年同期大幅增长，商业不动产REITs的推出显著提升发行效率。

二级市场表现分化明显。C-REITs综合收益指数上半年下跌，流动性创阶段性新低，日均换手率明显低于往年。特许经营权REITs整体跑赢不动产REITs，其中水电公用板块涨幅领先，高速公路REITs凭借稳健经营成为抗周期标杆；产业园区和仓储物流板块跌幅较深，弱业绩标的承压显著。市场定位更偏向红利资产，与中证红利相关性较高。

业绩与行情关联性强化成为上半年核心特征。收入同比上升及TTM收入完成率高的REITs涨幅明显优于业绩承压标的，高速公路REITs中多只产品通行费同比实现双位数增长，而产业园区REITs因出租率、租金等经营指标下滑跌幅居前。估值层面，市场分派率处于历史中等偏高分位，多数板块P/NAV有所压缩。下半年解禁压力缓解，潜在储备项目丰富，能源水利、商业、产业园为储备主力。