金科股份-000656-深度报告：辞旧迎新，轻装转型.pdf

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时间：2026/07/06
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本报告对金科股份(000656)进行了深度分析，核心观点如下： 1. 股东结构重塑，告别家族治理：2025年9月，金科股份司法重整取得决定性进展，通过资本公积转增股本，引入“上海品器联合体”等新股东，原实际控制人退出控股地位，实现了股东结构的“去家族化”重塑。新股东体系形成“产业投资人+财务投资人”的多元化格局，兼具产业赋能与资金支持双重价值。 2. 治理结构全面换血，新管理层凸显专业与战略导向：金科股份同步完成董事会与核心管理层的全面换届，新管理层具备丰富的房地产纾困、资产管理及金融服务背景，深度契合公司转型战略需求。管理层核心职责聚焦保交楼、存量资产盘活、向不动产综合运营商转型及优化内部管控体系。 3. 资产债务分类处置，新金科轻装上阵：公司采取“保留资产+非保留资产”的二元架构，将非核心资产剥离至破产服务信托以清偿债务，保留核心优质资产。债务方面，通过现金、股票、信托受益权等多元组合方式大幅削减负债，实现债务结构的大幅改善。 4. 战略定位彻底转向，目标打造科技赋能的不动产运营商：金科股份明确不再依赖传统房地产开发模式，转型为以科技创新和运营管理为核心的“不动产综合运营商”。业务围绕“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大板块展开，规划了从重整到重塑的四阶段转型路径。未来3-5年，运营管理和服务类业务占比目标达到60%-70%。 5. 投资建议：鉴于新业务盈利情况存在较大不确定性，首次覆盖给予“中性”评级。预计公司2026-2028年营业收入分别为64.5亿元、44.0亿元、39.0亿元，归母净利润分别为0.77亿元、-0.67亿元、0.73亿元。