房地产行业REITs中期行业策略报告：市场提质扩容仍在继续，在分化中寻找价值投资机会.pdf

本报告为方正证券发布的房地产行业REITs中期行业策略报告，主题为“市场提质扩容仍在继续，在分化中寻找价值投资机会”。报告首先指出，2025年12月末证监会启动商业不动产REITs试点，将商业综合体、写字楼、酒店等纳入投资标的，2026年开年证监会将该试点落地列为年度核心工作。同时，多部委及上海、重庆、南京、浙江等多地出台政策，鼓励利用REITs等工具盘活存量资产，拓宽融资路径。

在市场行情方面，中证REITs指数在2025年下半年及2026年一季度持续承压，截至2026年3月31日，指数换手率为0.28%，处于历史低位。收益表现上，中证REITs指数近一年总回报跑输股票市场和债券市场，体现“中等波动、收益偏低”的风险特性。

在板块业绩分析方面，2026年一季度各类型REITs表现分化：产业园类REITs呈现“收入分化”，一线城市部分项目出租率回升，二线城市项目普遍下滑；保障性租赁住房REITs延续稳健运行，多数项目出租率稳定在90%以上；高速公路类REITs营收和可供分配资金呈“季节性回落”，但车流量和总通行费同环比大多上升；能源类REITs营收和可供分配资金同比大幅上升，主要系发电量提升；环保类REITs中，富国首创水务REIT表现较好，银华绍兴原水水利REIT因水文条件偏枯导致供应量大幅下降；仓储物流类REITs可租赁面积稳定，但出租率环比分化，租金承压；消费类REITs整体营收和可供分配资金同环比正增，出租率维持在90%以上，现金流质量优异；新型基础设施REITs持有资产运行稳定，上架率保持高位。

报告最后提示了REITs资产经营不确定风险、流动性风险、审批速度不及预期及政策出台不及预期等风险。