汇添富上海地产REIT首发价值深度分析：世博滨江双厦，国资长租压舱稳行.pdf

本文对汇添富上海地产REIT（底层资产为鼎保大厦、鼎博大厦）进行了首发价值深度分析。项目位于上海世博滨江板块，采用“大租户长协”模式，租户以央企/上海国企为主，租约集中到期于2031-2035年。原始权益人世博发展集团为世博园唯一运营主体，背靠上海国资委，招商引资优势突出。

运营方面，随着鼎博大厦爬坡期结束，2025年末两项目出租率均升至99%+，租金满缴，业绩稳健。EBITDA利润率在可比研办产园REITs中位居上游。尽管历史租金稳健增长，但相比周边竞品仍处于中低位，具备价格优势。未来上海市写字楼新增供应主要集中在新兴商圈，黄浦区占比约13%，且世博滨江将新建350米超高层，可能带来分流影响。

估值方面，基于全生命周期NOI测算，预期项目合理公允价值区间为32.35～39.77亿元。按询价上限测算，中性IRR为3.93%，较可比REITs均值低约43%；26E中性资本化率为4.56%，较可比均值低约23%；26E派息率为4.32%，较可比均值折价约25%。风险提示包括现金流来源集中、租约集中到期及市场供需竞争风险。