砂之船商业不动产REIT深度价值分析：砂之船强运营筑基，近郊奥莱争锋.pdf

本报告对砂之船商业不动产REIT进行了深度价值分析。该基金首发10亿份，拟募资50.28亿元，底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯项目。砂之船商管集团作为头部奥莱运营商，在营及在建项目20个，可扩募资产逾170万方。西安项目位于浐灞国际港，地铁上盖，体量与品牌数量在西安奥莱市场中领先，2025年销售额突破27.91亿元，客流量1,259万人，会员复购率超1/3。

财务表现方面，项目营收稳中有升，2023-2025年运营收入复合增长8.76%，NOI复合增长6.22%，NOI Margin处于同业较高水平。现金流稳定且分散，出租率维持98%以上高位，租户集中度低，租约以1年期为主，续租率及去化效率高。联营扣率与租售比持续上行，运营效率不断优化。

估值方面，项目资产公允价值区间为49.18-55.00亿元，IRR为5.81%-6.31%，显著高于已上市消费REITs均值。以询价上限计，2026-2027年预测净现金流分派率分别为4.96%和5.27%，高于市场平均水平，预期上市后有一定溢价空间。风险提示包括区域竞争加剧、超奥仓商户入驻进度不及预期及出租率、销售额、扣率下降风险。